关于房开企业所得税,土增税预征率的文件?
房地产开发企业所得税执行国税发[2009]31号文件 ，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省 、自治区 、直辖市国家税务局、地方税务局按照规定确定 ，根据开发项目位置不同，计税毛利率分别不得低于15% 、10% 、5%和3%。经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率不得低于3% 。
综上所述 ，房地产开发企业预缴的土地增值税确实在企业所得税税前可以扣除 。这一政策的实施有利于减轻企业税负 ，促进房地产开发活动的顺利进行。
在实际预缴过程中，房地产开发企业需要将预计利润额填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》的第4行“利润总额 ”内 。对于经济适用房项目的预售收入，开发企业还需在进行初始纳税申报时 ，附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的相关文件及其他证明材料 。
企业所得税：一般情况下 ，房产公司预交企业所得税的比例为5%。但请注意，这一比例可能因地区政策的不同而有所变化 ，因此具体数字需参照当地税局的规定。土增税：土增税的税率相对复杂 ，通常根据房产类型进行区分 。
地产开发企业预缴的土地增值税是否可以在企业所得税税前扣除?
〖One〗 、房地产开发企业预缴的土地增值税可以在企业所得税税前扣除 。以下是对此问题的详细解政策依据：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的规定，企业发生的期间费用 、已销开发产品计税成本、营业税金及附加 、土地增值税准予当期按规定扣除。
〖Two〗 、在预缴营业税及土地增值税的当年扣除 ，也就是预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后 ，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额 。
〖Three〗、房地产开发企业当期计提的土地增值税 ，在税法规定的限缴期内缴纳的 ，可以税前扣除 。预提但不实际缴纳的土地增值税，不得税前扣除。
〖Four〗 、预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下 ，为确保税款平稳 ，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法 。
〖Five〗 、当企业销售房地产时，需计算并缴纳土地增值税 。在特定条件下 ，土地增值税可以进行扣除 ，从而减轻企业的税收负担。综上所述，房地产企业预交的营业税及附加和土地增值税在符合规定条件时 ，可以进行税前扣除 。但需要注意的是 ，这些扣除需要遵循相关税务政策和法规，确保扣除的合理性和合规性 。
〖Six〗、在预缴营业税及土地增值税的当年扣除 ，也就是预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后 ，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除 ，而是在产品完工后 ，预收房款结转销售收入的那年税前扣除 。
房地产工程未结算成本如何结转?
因此，即使部分业主未持房地产专用收据换取正式发票 ，也需要按照收入确定的原则 ，将这部分预售收入结转为销售收入 。同时，根据《税收征管法》第十九条的规定，纳税人 、扣缴义务人按照有关法律 、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿 ，根据合法 、有效凭证记账 ，进行核算。
房地产企业进行成本结转是其关键步骤，此过程需涉及销售合同 、认购协议、销售清单、施工合同 、结算单等资料 ，以及工程部 、预算部、销售部 、财务部等多部门合作。成本结转的前期准备工作至关重要 ，以便按步骤进行结算 。
结合归集的直接成本和分摊的间接成本，计算出每个成本对象的单位成本 。这一步骤是结转成本前的关键准备 ，有助于企业更清晰地了解每个项目的成本构成。结转成本：在项目售出时 ，通过将成本对象的单位成本与销售面积或数量相乘，得出应结转的成本金额 ，并将其结转至主营业务成本科目 。
为什么2009第31号文件要把营销设施建造费列入开发间接费用
〖One〗 、房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定 ，开发间接费包含项目营销设施建造费 。这意味着，企业在计算企业所得税时 ，将项目营销设施建造费计入开发间接费用进行扣除。然而 ，在计算土地增值税时，开发间接费用中并未包含营销设施建造费项目 。
〖Two〗、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：开发间接费 。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的 ，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
〖Three〗 、房地产企业的会计账务处理方法多样 ，但根据《国家税务局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的要求，开发间接费用这一概念中包括项目营销设施建造费 。因此 ，专门制作的样板房的装修费用 ，应被视为开发成本的一部分，而不是营业费用 。
〖Four〗 、主要包括管理人员工资、职工福利费 、折旧费 、修理费、办公费 、水电费 、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 ”2009年31号文企业所得税的文件中规定项目营销设施建造费是不能计入当期费用在企业所得税税前扣除 ，而是把其归为开发成本进入开发间接费 。
〖Five〗 、利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修 、装饰后使用的营销设施的会计处理如下：根据国税发[2009]31号文件的规定 ，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部 、样板间的建造费用 。
房地产开发企业如何确认收入的实现?
〖One〗 、首要方法：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均费用确定收入。次要方法：若首要方法不适用或无法确定 ，则由主管税务机关参照当地当年 、同类房地产的市场费用或评估价值确定收入。
〖Two〗 、当房地产开发企业转让、销售土地和商品房时 ，必须在土地和商品房已经移交给买主的情况下，才能确认销售收入的实现 。发票和结算账单交付：房地产企业还需要将发票和结算账单交给买主 ，作为销售收入确认的凭证 。
〖Three〗 、房地产开发企业的收入确认涉及竣工 、销售和结算三个关键阶段 ，具体如下：竣工阶段：竣工面积：指楼盘已完成并符合交付使用条件，且经过竣工验收的面积。这是楼盘开发完成并准备进入销售阶段的重要标志 。销售阶段：销售面积：指已经签订了销售合同并收取了房款的面积 。
国税发(2009)31号文预算造价法和直接成本法的具体解释
〖One〗、国税发31号文中提到的预算造价法和直接成本法的具体解释如下：直接成本法： 定义：直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配的方法。 应用：该方法主要用于将共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按照各成本对象直接开发成本的相对比例进行分配 。
〖Two〗 、三）直接成本法 。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法 。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配 。
〖Three〗 、借款费用如涉及不同成本对象共同负担 ，则应采用直接成本法或预算造价法进行分配。其他成本项目的分配方法则由企业自行确定 ，以确保成本分摊的灵活性和合理性 。
〖Four〗、国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法 ，具体包括：占地面积法、建筑面积法 、直接成本法 、预算造价法 。
〖Five〗、三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法 。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配 。 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本 ，一般按占地面积法进行分配。
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